Госдумой во втором чтении был одобрен проект закона, по которому налог на офисную недвижимость должен будет рассчитываться только по кадастровой стоимости. Ранее для этой процедуры использовалась балансовая стоимость. При этом нормы данного законопроекта распространяются на административно-деловые центры, которым является ММДЦ "Москва-Сити". Для Москвы узаконена возможность введения завышенных ставок налога, которые в таком случае примут характер регуляторных налогов. Налоговая ставка для Москвы в 2014 году не должна будет превышать 1,5% кадастровой стоимости объекта, в 2015 году – 1,7%, в 2016 году и в последующие годы – не более 2%.
Как такое законодательное нововведение сможет повлиять на рынок спроса и предложения аренды офисов в ММДЦ "Москва-Сити"?
Все эксперты сходятся на том, что налоговая нагрузка собственников коммерческой недвижимости возрастет. По оценкам экспертов новый законопроект повлияет на 2/3 офисных площадей в Москве. Значит, по многим офисным помещениям столицы балансовая стоимость не сходится с кадастровой стоимостью. По оценкам тех же экспертов в 2014 году при ставке налога 1,5% расходы владельцев офисных помещений на налоги вырастут на 1200 и более рублей в год на 1 кв. метр. В процентном соотношении такой рост расходов собственников офисов класса А составит от 5 до 7%.
Новый законопроект создает много работы для оценщиков офисных площадей и юристов, которые будут заниматься оспариванием кадастровой стоимости в судах. По оценкам экспертов рынка недвижимости, налог на имущество составляет порядка 18-20% всех операционных издержек. Переход на кадастровую стоимость при оценке офисной недвижимости увеличит эту долю суммы налога на имущество. У собственников могут возникнуть проблемы с банковскими кредитами, если такое использовались при покупке коммерческой недвижимости.
Все ведет к тому, что повышенный налог на коммерческую недвижимость ляжет на плечи арендаторов. Вполне прогнозировано, что даже законопослушные операторы рынка аренды офисов начнут поднимать арендные ставки, чтобы уравновесить ситуацию. Тенденция роста ставок аренды офисов обязательно коснется и ММДЦ "Москва-Сити".
Для избегания незапланированных расходов в такой рыночной ситуации лучше всего снять офис без посредников, напрямую у собственника. Благо в ММДЦ "Москва-Сити" многие владельцы сдают свои офисные площади без применения услуг агентств недвижимости.
Выходом из этой ситуации для арендаторов может стать заключение долгосрочных договоров аренды с фиксацией арендных ставок. Конечно, в таких договорах существует норма определенной индексации, но она не касается увеличения операционных издержек арендодателей в виде увеличения налога на имущество.
Будут ли собственники офисных площадей на территории ММДЦ "Москва-Сити" поднимать арендные ставки, пока еще не известно. Спрос на офисы класса А в этом деловом центре нельзя назвать ажиотажным, поэтому, возможно, владельцы просто поступятся прибылью от аренды офисных помещений.